一、商品房买卖合同是指什么

　　商品房买卖合同是指卖方将在建或已建商品房的所有权及相关权利转让给买方，买方支付价款的合同。

　　二、商品房买卖合同的特点是什么

　　1.标的物在法律上呈现出复杂的形式。交易房屋可以是已建成的房屋，也可以是未完成的房屋，也可以是建筑物和社区的公共设施。设备的所有权或使用权。

　　2.标的物所有权的转让以登记为条件。中国《合同法》第133条规定，标的物的所有权自标的物交付之日起转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《物权法》第九条规定，房地产物权的设立、变更、转让、消灭，依法登记后生效；除法律另有规定外，未经登记不生效。

　　3.强烈的行政干预。由于土地和房地产的巨大价值，对国民经济和民生有很大的影响，国家对房地产行政的监督相对严格。例如，国家实施了注册制度。实施合同示范文本。实施购买限制政策等。

　　三、商品房买卖合同无效的几种情况。

　　1.出卖人主体不当导致合同无效。

　　有两种情况：一是卖方不具备开发主体资格；第二，卖方不具备销售资格。前一种情况主要表现为卖方没有开发经营房地产的权利和行为能力，深圳房地产合同律师换句话说，房地产开发经营没有业务范围；后者主要是指房地产开发企业对特定房地产没有相应的销售资格。例如，在不符合法定销售条件的情况下，开发企业私自出售房屋以解决资金问题。

　　2.因主体不当而导致的合同无效。

　　这种情况主要是买方没有权利和行为能力订立合同。比如：不符合国家限购政策。

　　3.出卖人故意隐瞒房屋抵押的事实。

　　由于实际资金较少，卖方无法达到法律规定的商品房预售条件。为了融资，通常有两种方式：一种是将在建项目抵押给银行，然后与银行协商，银行办理商品房抵押。双方同意，开发商收取的买方首付款将直接返还开发商在银行的贷款。

　　这样，开发商向买方出售的房屋产生了不完全的抵押产权。如果开发商无法偿还银行贷款，银行可以行使抵押权人的权利。

　　最终，买受人遭受损失；第二，建设单位在可以预售的条件下进行建设，然后开发商收取首付款支付工程款。

　　如果开发商不能按照"阴合同"支付建设单位的项目资金，建设单位可以使用法律规定的"项目价格优先补偿"权，实施法律规定的项目优先司法拍卖。执行权，最终损失或买方。

　　在这方面，深圳房地产合同律师了解到最高法院的司法解释规定，如果开发商抵押出售的房屋并隐瞒事实，买方可以要求法院确认合同无效，并要求开发商承担两倍的赔偿。