一、双方在签订房屋买卖协议时应注意什么？

　蚌埠房地产律师介绍买卖双方在签订房屋买卖协议时应注意以下几个方面：

　　（1）明确房屋价格和转让税的承担方式。特别是税收承担问题，由于大多数买卖双方都不知道该承担什么费用，双方在协议不明确时容易发生纠纷。

　　(2)明确房款的交付方式和时间。避免因一方拖延而未能履行协议。

　　(3)明确房屋过户和交房时间。督促双方办理过户和交房手续。

　　(4)明确违约金金额。避免因违约金数额不明而得不到法院支持或执行的纠纷。

　　（5）尽量不要签订阴阳合同，即为避税签订高低价销售合同，将低价合同转让给房屋管理部门，实际执行高价合同。

　　一旦发生争议，双方可能会被判处转让合同。有时当双方签订销售合同转让给房屋管理部门时，房屋管理部门将要求重新签订格式合同。如果重新签订的格式合同与之前的实际合同不一致，则应在实际合同中注明转让合同与本合同不一致时，以本合同内容为准。

　　二、双方签订的房屋买卖协议无效。

　　下列房屋买卖合同为无效合同。

　　1.房地产和房地产分别转让，合同无效。房屋建在土地上，是土地的附着物，不可分割。因此，当房屋所有权通过销售转让时，房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。

　　2.未办理登记转让手续，合同无效。房屋买卖合同标的物所有权的转让，以买卖双方向房屋所在地房屋管理部门登记转让为标志。否则，房屋买卖合同不能生效，即使房屋实际交付，也不能产生房屋所有权转让的法律效力。

　　3.产权主体存在问题，合同无效。出售房屋的主体必须是房屋的所有人。非所有权出售他人房屋的，其销售行为无效。房屋产权为数人共有的，必须经共有人同意才能出售。出售共有房屋时，应当提交共有人同意的证明。

　　4.侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出售共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出售出租房屋时，应当提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。

　　5.单位违反规定购买房屋，合同无效。机关、团体、军队、企业事业单位不得购买或者变相购买城市私殊需要必须购买的，经县级以上人民政府批准。单位违反规定购买私人住房的，销售关系无效。

　　6.销售中存在欺诈行为，明显不公平，合同无效。买卖城市私有房屋，双方应当参照房屋所在地人民政府规定的私在地人民政府规定的私人房屋评价标准，经房屋所在地房屋管理机关同意生效。